El proceso para obtener una licencia de construcción es demorado y costoso para quienes solo buscan acceder a viviendas propias. El gobierno nacional simplificó el trámite para los casos en que se otorga subsidio.
06 de Diciembre 2025, 3:56 AM
En la década de los noventa, cuando se dio el auge de las medidas neoliberales, se utilizaron diferentes mecanismos para delegar funciones públicas en instancias privadas, generalizando el supuesto de en el sector privado se trabaja con eficiencia.
Como las ciudades habían crecido aceleradamente, las oficinas de planeación municipal estaban muy congestionadas, por lo que este hecho funcionó como justificación para buscar “agilizar trámites” de urbanismo. Así se expidieron los Decretos 2150 de 1995 (específicamente, el capítulo IV) y 992 de 1996, que crean y regulan las curadurías urbanas.
¿Cuáles son las funciones de las curadurías?
Considerando la seguridad en las obras es necesario contar con un concepto técnico, para que se cumplan estándares de calidad durante su construcción, que permitan que se terminen adecuadamente y puedan llegar a ser habitadas por los ciudadanos y sus familias.
Para la expedición de estos conceptos o licencias de urbanismo y construcción, básicamente, la ley establece que si los municipios son pequeños (poblaciones menores a cien mil habitantes), deben continuar siendo responsabilidad de la alcaldía municipal y su entidad especializada en el tema: las secretarías de planeación.
Pero, si se trata de municipios grandes y ciudades, es necesario que estas licencias sean expedidas por curadores urbanos, que son particulares, que deben estudiar la documentación presentada por quienes están interesados en construir las obras y verificar que se estén cumpliendo las normas urbanas vigentes para cada lugar, principalmente los planes de ordenamiento territorial y otros lineamientos derivados de estos.
En este sentido, las licencias tienen una doble característica: primero, se entienden como una autorización, sin la cual, la obra no debería llevarse a cabo y segundo, se comprende que el curador es el responsable del control de las condiciones de las obras que autorizan.
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio es el organismo encargado de coordinar y dar seguimiento a las curadurías, pero las funciones de control le corresponden a la Superintendencia de Notariado y Registro (Decreto 1077 de 2015).
¿Qué tan costoso es el licenciamiento de las construcciones en Colombia?
Para los ciudadanos, el licenciamiento es un trámite con un valor significativo, ya que representa costos adicionales a la construcción específica de la obra.
El precio de una licencia depende de factores como los metros a construir y el valor total que se estima que tendrá el inmueble una vez construido. El tipo de construcción también influye, por ejemplo, si es una vivienda o un comercio.
Si se considera un porcentaje estándar como el 3%, para una vivienda de unos 450 millones, la sola licencia va a costar 13 millones, 500 mil pesos, pero previamente, se debieron causar gastos por estudios de suelo y diseños arquitectónicos, así como para adecuaciones del terreno y de las condiciones de las obras, de ser necesarias.
Puedes leer: Crece la preocupación por la inseguridad en Bogotá
Como este trámite es obligatorio, las modificaciones y reformas que se realicen en los inmuebles también necesitan de licenciamiento, por lo que la legalización de las construcciones (aquellas que son antiguas y fueron construidas cuando no existían las normas) incluye este proceso.
En estos casos, se deben asumir los costos de todas las adecuaciones necesarias para cumplir los lineamientos técnicos y poder obtener la licencia. Por ejemplo, en una casa en Bogotá que vaya a ser modificada para funcionar como jardín infantil o institución de cuidado, es posible que la licencia exceda los 15 millones de pesos, y que establecimientos de comercio tengan que costear más de 20 millones de pesos.
Los curadores son quienes determinan los costos de sus servicios y los cambios que van a exigir antes de otorgar la licencia.
Cuando no se tiene licencia, dependiendo de cada ciudad, las autoridades pueden multar a los propietarios, suspender las construcciones e incluso, exigir modificaciones en los planos y la obra, o determinar que se deben demoler.
En la práctica, el licenciamiento es responsabilidad de los propietarios y constructores, quienes son los que definen las condiciones de las obras según sus posibilidades económicas, mientras que las curadurías tienen amplios márgenes de rentabilidad.
Para aliviar las cargas del licenciamiento, el gobierno nacional actualizó la normatividad
Teniendo en cuenta las cargas económicas del trámite de las licencias de urbanismo y construcción, el gobierno nacional expidió el Decreto 1166 de 2025, para actualizar, con condiciones especiales, la normatividad sobre el mejoramiento de vivienda y la construcción en el caso de obras que sean objeto del subsidio de vivienda.
Por tanto, esta norma se integra con el Decreto 1077 de 2015 que es el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio.
Contrario a lo planteado por algunos críticos que están de acuerdo con defender las actuaciones de las curadurías, el Decreto 1166 no elimina las condiciones de calidad y requisitos en la construcción de vivienda, sino que establece que, en cambio de la licencia tradicional de construcción, para los casos definidos, se puede generar alternativamente el documento “carta de responsabilidad”.
Este documento está avalado por el constructor o ejecutor de las obras y adecuaciones, por lo que se quita a los curadores el monopolio de la autorización. La norma también establece los requerimientos para la carta de responsabilidad y retorna a la autoridad municipal competente, el registro de los casos, sin intermediación.
📢 Entérate de lo que pasa en Colombia, sus regiones y el mundo a través de las emisiones de RTVC Noticias: 📺 míranos en vivo en la pantalla de Señal Colombia y escúchanos en las 73 frecuencias de Radio Nacional de Colombia 📻.
